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[들어가기 전 알고가기]
표준지공시지가란?
정부가 표준지(표본)으로 선정한 전국 50만 필지를 매년 조사해 발표하는 땅값.
이를 기준으로 전국 3,268만여 필지의 개별 공시지가를 산정하는 기준이 됨.
재산세, 상속세, 증여세, 양도소득세, 종합부동산세(종부세), 토지초과이득세 등 각종 세금 산정 자료로 활용이 되며 건강보험료 산정 기준으로도 활용되는만큼 부동산자산을 보유하신 분들은 매년 변화의 추이와 동향을 눈여겨 보셔야겠습니다.
개별공시지가란?
표준지공시지가를 기준으로 시장, 군수, 구청장이 개별 토지에 대해 산정한 땅값.
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안녕하세요, 이번 주는 연휴가 있어서 참 즐거운 주간인것 같습니다^^
연휴를 앞두고 국토교통부에서는 금일 '2018 전국 표준지 50만 필지의 공시지가'를 발표했습니다~
앞서 지난달 25일 발표한 '표준단독주택 공시가격'은 전년 대비 5.51% 상승해 2007년 이후 최고 상승률을 기록했었는데요!!
오늘 발표된 내용을 살펴보면, 올해 1월 1일 기준으로 하는 '전국 표준지 50만 필지의 공시지가' 역시 전년대비 전국평균 6.02% 상승하며 2008년 9.64% 이후로 10년만에 가장 큰 상승폭을 보였습니다.
2009년 글로벌 금융위기 여파로 1.43% 하락 이후, 9년째 상승세 (자료: 국토교통부)
이러한 추세면 오는 4월 30일 발표 예정인 '아파트 등 공동주택 공시가격' 역시 전반적인 상승세가 예상됩니다.
익명의 국토교통부 관계자의 말에 따르면, "통상 주택 가격과 땅값이 비슷한 방향으로 움직이지만, 지난해에는 집값 침체 지역도 있어 일부 지방 지역에선 공동주택 공시가격이 하향 조정될 가능성도 있다" 고 합니다.
'아파트 등 공동주택 공시가격' 역시 모두 상승세를 보일지 지역별로 차이를 보일지는 4월 발표를 지켜봐야 겠습니다만, 지역별로 차이를 보인다면 집값은 하락하지만 땅값만 상승하는 괴리현상이 발생할 수도 있겠네요~
공시지가는 늘 실거래가와 상당한 격차를 보입니다. 현재 공시가격은 아파트가 실제 매매가 대비 70% 수준, 토지와 단독주택은 60% 수준으로 알려져있습니다.
익명의 국토부 관계자는 “시장에서 일부 지역의 시세가 급등했다고 해서 공시지가를 그만큼 바로 올리기 어려운 측면이 있다” 며 “정책적으로 실거래 반영률을 높이기 위해 노력하고 있다” 고 말했습니다.
이번 공시지가 최대폭 상승의 배경으로 실거래가와 공시지가 간 격차를 줄여 세수를 늘리려는 사전포석으로써 새 정부의 의지가 반영된 것으로 들리는 이유입니다.
즉, 보유세 인상 카드의 하나로 '공시가격'의 현실화 방안을 고려하고 있는 의중이 영향을 미친것으로도 판단해볼 수 있는거죠..
신분을 밝히지 않은 국토부 관계자도 "상승률이 큰 지방의 경우 토지 용도 전환에 따른 가치 상승과 함께 공시가격이 실거래가와 격차가 큰 지역들의 현실화율을 끌어올린 영향이 있다" 고 말한 내용에서도 조심스럽게 그 의지를 엿볼수 있습니다.
올해 추진하고 있는 양도세중과세와 보유세 개편을 통한 증세까지 토지 보유자들과 토지가 딸린 건물 보유자들의 세 부담이 대폭 커질 수 있다는 전망이 나오고 있는데요, 이 부분은 향후 추이를 좀 더 지켜보고 필요할 경우 부동산세금관련 포스팅을 준비해보도록 하겠습니다!
그럼 이제 도읽남과 함께 '2018 전국 표준지 50만 필지의 공시지가'의 주요 면면을 살펴볼까요?^^
자료: 국토교통부
그림에서 알수있듯,
- 수도권(서울,인천,경기) 5.44%,
- 광역시(인천을 제외한 광역시) 8.87%
- 기타시도 6.70%
가 상승했습니다.
이 중 시군구별로 전국 평균보다 땅값이 더 오른 지역은 124곳, 덜 오른 지역은 126곳으로 나타났습니다.
하락한 지역은 단 한 곳도 없었습니다~~
여기서 한 가지 눈여겨 볼 것은, 수도권 중에서도 전국 평균(6.02%)을 상회하는 서울의 상승폭(6.89%)이 인천(4.07%)과 경기(3.54%)의 상승폭보다 현저히 높은 것을 확인할 수 있습니다.
전북(5.13%), 충남(4.7%), 인천(4.07%), 대전(3.82%), 경기(3.54%) 등 7개 시·도는 전국 평균에 못 미치는 상승률을 보였습니다.
특히, 최근 신규 부동산물량 과잉공급으로 몸살을 앓고 있는 경기도는 전국 최하위 수준의 변동률을 나타냈는데요, 고양시 일산서구 등 구도심 정비사업이 지연되고 토지시장 침체로 수요가 줄어든 것에도 영향을 받았다는 평입니다.
최근 3년(2015~2017)기간 대비로 살펴봐도 수도권과 광역시를 중심으로 지속되고 있는 대도시 집중현상을 재확인 할 수 있겠습니다.
그럼, 방대한 내용을 도읽남이 요약 정리한 7문7답으로 마무리 해볼까요!
Q1. 전국에서 가장 비싼곳은?
A1. 서울 중구 명동8길 네이처리퍼블릭 건물 부지
공시지가 제도가 도입된 1989년부터 2003년까지 15년 동안 중구 우리은행 명동지점 부지가 최고가격 자리를 지켰지만.. 영원한 1인자는 없는법 2004년부터는 네이처 리퍼블릭 부지가 15년째 계속 1위를 수성하고 있습니다.
㎡당 9,130만원으로 작년 8,600만원에 비해 6.2% 상승하는 위엄.. 몇 년만 더 있으면 1억을 돌파하겠네요!
3.3㎡당 땅값이 3억129만원, 상업용지인 이 부지를 전체 면적으로 환산하면 154억5709만원에 달하고 토지 보유세(재산세+종부세)만 8,139만원이 부과될 전망이라니 정말 ㅎㄷㄷ 합니다 @.@;
Q2. 전국에서 가장 싼곳은?
A2. 전남 진도군 조도면 눌옥도리 소재 임야
면적이 13,686㎡인 자연림으로 ㎡당 205원, 면적에 따른 총액은 280만5,630원입니다.
작년 195원에 비해 5.1% 올랐음에도 2년 연속 전국 최저지가 입니다.
Q3. 서울 TOP10 입지는?
A3. 명동을 중심으로 중구 일대 대다수 상업·업무용 부지 위주로 형성
2위: 중구 명동길(명동2가) 우리은행 명동지점: 우리은행 명동지점(392.4㎡)은 8,860만원을 기록, 전체 면적 공시지가 347억6,664만원으로 2위를 지켰습니다.
3위: 중구 퇴계로(충무로2가) 유니클로 의류점: 유니클로 의류점 부지(300.1㎡)는 8,720만원으로 3위를 차지했습니다.
4위: 명동8길(충무로2가) 토니모리(8,540만원)
5위: 명동8길(명동2가) VDL 화장품판매점(8,360만원)
6위: 명동길(명동1가) 레스모아 신발판매점(8,220만원)
7위: 명동8길(명동2가) 탑텐 의류점(8,210만원)
8위: 명동8길(명동2가) 라네즈 명동 플래그십스토어(8,120만원)
9위: 명동8나길(충무로1가) 아이오페 플래그십스토어(7,630만원)
10위: 명동길(명동1가) LUSH 화장품판매점(7,440만원)
공시지가 상위 10곳이 모두 중구에 위치했습니다. 클라스는 영원하다
+ 참고로
지난해 완공된 송파구 신천동 잠실 제2롯데월드 부지는 지난해보다 4.8% 상승한 3조8360억으로 평가됐고, 롯데의 보유세도 4.8%(14억6000만원) 오른 320억원이 예상됩니다.
현대기아자동차그룹의 신사옥(GBC, 글로벌비즈니스센터)이 건설되는 강남구 삼성동 부지의 올해 공시지가는 3조1736억원으로 작년보다 5157억(19.4%) 상승했고, 현기차그룹의 보유세는 전년 보다 19.5%(43억원) 오른 264억6428만원으로 계산된다고 합니다.
Q4. 서울 시내 주요 상권 TOP3?
A4. 1위: 연남동(마포구), 2위: 성수동(성동구), 3위: 이태원동(용산구)
상권의 포인트는 유동인구입니다. 잘나가는 상권들은 일반적으로 풍부한 유동인구를 확보하며 강력한 상권으로 성장하고, 임대료 및 건물가격의 상승으로 토지수요까지 증가하는 공통적인 매커니즘을 갖고 있습니다.
올해의 특징은 연남동과 성수동, 경리단길, 가로수길 등 서울 시내 주요 상권 소재 표준지의 가격변동률이 10% 이상 크게 올랐다는 점입니다.
서울 주요 상권의 표준공시지가 변동률 현황 (자료: 국토교통부)
그 중에서도 최근 신흥 상권으로 급부상한 연남동이 18.76% 상승하며 단연 돋보였습니다. 연남동이 회자되기 시작한게 10년은 된 것 같은데.. 정말 핫플레이스죠!ㅋ
'연트럴파크'와 맛집 거리로 듀얼 스포트라이트를 받으며 가장 큰 폭의 상승률을 보였네요.
성수동카페거리도 회자된지 5년은 된 것 같습니다..ㅋㅋ 성수동카페거리가 14.53%로 그 뒤를 이었습니다.
근처에 서울숲도 잘 조성되어 있어 입지도 좋고 앞으로도 기대되는 곳입니다~
이태원 경리단길(14.09%)과, 신사동 가로수길(13.76%)도 꾸준함을 보이네요.
Q5. 광역시 TOP5?
A5. 1위: 제주, 2위: 부산, 3위: 세종, 4위: 대구, 5위: 울산
지방에서는 먼저 광역시 기준 상승률을 살펴보면, 작년에 이어 올해에도 제주(16.54%), 부산(11.25%), 세종(9.34%), 대구(8.26%), 울산(8.22%) 순이었습니다.
이중 제주와 부산은 유커(중국인 관광객) 유입 감소와 정부의 부동산 규제의 여파가 큰 지역인데요.. 특히 우리나라 최고의 1인당 GDP를 지닌 울산은 제조업 경기 침체 여파로 집값 하락이 두드러지고 있다고 합니다ㅠ
하지만~ 그럼에도 불구하고! 제주는 신공항(제2공항) 신설개발과 신화역사공원 개장 등 호재가 크게 작용했습니다.
제주는 3년째 전국 상승률 1위를 기록했지만 상승폭은 지난해(18.66%)보다는 다소 둔화된 모습니다.
부산은 주택 재개발 등의 호재들이 남아 있어서 상위권에서 선전했습니다.
'부산'하면 떠오르는 해운대구는 센텀2지구 첨단산업단지 조성 이슈가 있구요! 여기서 멀지 않은 연제구도 연산 주택 재개발 사업 추진 등의 이슈에 힘입어 순위권에 랭크되었네요. 싸라있네~
제주에 이어 2위를 차지한 부산은 지난해(9.17%)보다 상승폭이 확대됐습니다.
세종은.. 모두들 아시듯... 이전한지 얼마 안된 행정수도가 있죠!
정부 부처 및 각종 공공기관의 지속적인 이전으로 인한 기반 인프라 확충과 제2경부고속도로 개통 기대감이 호재로 작용했습니다.
Q6. 시군구별 TOP5?
A6. 1위: 제주 서귀포시, 2위: 제주 제주시, 3위: 부산 수영구, 4위: 부산 해운대구, 5위: 부산 연제구
시군구별 상승률을 살펴보면,
제주 서귀포시(17.23%), 2.제주 제주시(15.79%), 3.부산 수영구(13.51%), 4. 부산 해운대구(13.23%), 5. 부산 연제구(13.2%) 순으로 제주와 부산이 휩쓸었습니다.
서귀포시는 위에서 언급한 신화역사공원 개장과 제2공항 기대감, 제주도 이민에 따른 주택수요 증가 등이 종합적으로 지가 상승을 이끌었습니다.
제주시 역시 인구증가와 활발한 개발사업으로 인한 투자자금 유입 등으로 상승세를 이어갔습니다.
"느그 서장 남천동 살제?" 영화 대사로 유명하죠? ㅋㅋ
남천동 재개발 사업을 진행 중인 부산 수영구가 그 뒤를 이었네요.
+ 덧붙여
경기 수원시 장안구(1.27%)
경기 고양시 일산서구(1.2%)
전북 군산시(1.19%)
경기 파주시(1.13%)
경기 고양시 일산동구(0.95%) 등은 최소 상승 지역으로 꼽혔습니다.
자료: 국토교통부
Q7. 우리땅 독도는?
A7. 독도는 전체 101필지이며 이중 표준지는 3필지입니다.
1) 접안시설이 있는 독도리 27번지는 전년대비 9.1% 상승해 1㎡당 120만원
2) 주거시설이 있는 독도리 30-2번지는 전년대비 6.38% 상승해 1㎡당 75만원
3) 자연림인 독도리 20번지는 전년대비 27.66% 상승해 1㎡당 3000원
으로 나타났습니다.
독도의 사회ㆍ정치적 중요성과 경제적 가치상승, 더불어 국민의 높은 관심과 관광수요 증대에 따른 관광기반시설 증설 등이 주요 가격상승 요인으로 작용한 것으로 보입니다^^
오늘(13일)부터 공시되는 표준지 공시지가는 국토부 누리집 또는 해당 토지가 소재한 시·군·구의 민원실에서 15일까지 열람할 수 있습니다. 만약, 공시가격에 대한 이의가 있다면 같은 기간 온라인 또는 민원실에 제기하면 됩니다.
이의가 신청된 공시지가는 기존 감정평가사가 아닌 다른 감정평가사가 공시 자료와 제출 의견 등을 종합적으로 고려해 재조사, 평가한 후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 4월12일에 재공시됩니다.
다만 얼마나 반영이 될지는.. 반영되기 참 힘들다는;;
그럼 또 다음 포스팅에서 뵙겠습니다~ 남은 하루도 즐거운 하루 보내세요!!